Superficie Immobile

A che serve il calcolo della superficie calpestabile di un immobile

Si sente molto spesso parlare di calcolo superficie commerciale di un immobile pur senza comprenderne il significato in maniera approfondita. Del resto, la definizione di area agibile, ovvero di quella destinata all'effettivo calpestio, non è stata compiutamente delineata dal DM 1072/1969. Non si può ricavare completamente nemmeno dal Dpr 138/1998.

Tuttavia, la superficie calpestabile costituisce un dato molto importante non solo per i proprietari, ma anche per coloro che occupano appartamenti a titolo di conduttori. Inoltre, la determinazione della superficie utile che si può calpestare interessa diverse tipologie d'immobili, ovvero quelli residenziali, ma pure uffici e locali commerciali.

Conoscerne l'esatto valore è fondamentale per assolvere in maniera corretta l'importo della Tarsi. Inoltre, la precisa quantificazione è determinante per tutti coloro che si apprestano ad acquistare un immobile o intendono eseguire lavori di ristrutturazione. Purtroppo, infatti, i criteri di calcolo per la determinazione della superficie calpestabile sono spesso imprecisi. In molti altri casi poggiano su parametri e metodi non standardizzati e del tutto approssimativi.

La superficie utile, spesso confusa con quella strettamente commerciale, ricomprende solo quella di calpestio. Pertanto, essa non include i muri interni divisori e quelli perimetrali, oltre ai tramezzi e gli sguinci dei serramenti. Non ricomprende nemmeno le zone esterne quali balconi o terrazzi. Si ricava dalla somma della metratura delle varie stanze, siano questi vani principali o accessori.

Pertanto, in fase di calcolo, andranno sommate anche le cantine, i ripostigli, l'ingresso e similari. La metratura calpestabile è la base imponibile per il calcolo della quota fissa della Tari ma l'esatta quantificazione ritorna assai utile anche per svariate ragioni.

Servirà per stimare i costi che si dovranno affrontare per la ristrutturazione dell'immobile, per valutare la convenienza economica in merito all'acquisto di un locale, comprendere l'effettiva metratura abitabile o individuare la porzione destinata all'arredamento. In genere, infatti, la grandezza di un immobile viene espressa secondo valori commerciali che tengono conto della componente muraria, dei rivestimenti, delle zone esterne e di ogni altro accessorio.

Per la quantificazione della superficie calpestabile, nella maggior parte dei casi, la soluzione più semplice è quella di ricorrere a quanto riportato dalla visura catastale e dalla planimetria, almeno a partire dal 2015 e non ancora per tutti gli immobili.

Questa soluzione si rivela, il più delle volte, non totalmente corretta e precisa. Altre volte del tutto inattendibile. Non sono infrequenti, infatti, i casi in cui emergono evidenti discrepanze fra quanto risultante dagli atti con la metratura reale delle stanze. Nei fatti non esiste ancora un criterio di calcolo univoco e spesso si adottano dei metodi forfettari, che portano a risultati molto approssimativi.